Hoe gaat de nieuwe minister Mona Keijzer de woningbouw aanzwengelen? Op haar to do-lijstje staan "veelbelovende" maatregelen.
Na maanden van voorbereiding komt het kabinet Schoof komende weken uit de startblokken. Het versnellen van de woningbouw wordt de belangrijkste taak van de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Mona Keijzer (BBB). Binnenkort zal ze de eerste lijnen van haar beleid gaan schetsen. Hoe revolutionair zullen de stappen zijn?
Een interdepartementale werkgroep (IBO) heeft voor de zomer de belangrijkste beleidsopties kant-en-klaar op een rij gezet. De werkgroep bestond uit medewerkers van de ministeries van Binnenlandse Zaken, Financiën, Infrastructuur & Waterstaat, Algemene Zaken en Economische Zaken en vertegenwoordigers van DNB, CPB en PBL. Het gaat volgens de werkgroep om de “meest veelbelovende oplossingsrichtingen” […] “die de woningbouw verder kunnen helpen en die verdere uitwerking verdienen”.
Mona Keijzer zal gretig door de opties heenlopen en rigoureuze maatregelen niet schuwen, is de verwachting. “Er moeten een heleboel heilige huisjes om om woningen te realiseren”, zei ze eerder dit jaar als Kamerlid. “We hebben een wooncrisis en moeten zorgen dat er maximale vrijheid is om te bouwen.”
Groen
Als minister kan ze zich uitleven met de aanbevelingen van de werkgroep. Er komt “een grote impuls voor woningbouw, infrastructuur, bereikbaarheid en energietransitie”, beloofde het hoofdlijnenakkoord in mei. De rechtse coalitie met PVV, VVD, NSC en BBB wil onder meer dat er meer grote woningbouwlocaties worden aangewezen en meer grond beschikbaar komt voor woningbouw. Het grondbeleid wordt aangepast.
De nieuwbouwproductie opvoeren tot meer dan 100.000 woningen per jaar vraagt volgens de werkgroep dat “alle seinen op groen” staan: “Van voldoende locaties en plannen, via grondeigenaren en ontwikkelende partijen die tot realisatie overgaan, tot partijen die kunnen en willen afnemen”.
Duidelijk is volgens de werkgroep in ieder geval dat als het kabinet serieus werk wil maken van het terugdringen van het woningtekort, en daar lijkt het gezien het hoofdlijnenakkoord op, het belangrijk is de lange termijn in het oog te houden: dat wil zeggen dat er “structureel geld vrijgemaakt moet worden om de woningbouw op gang te houden”.
Media-aandacht
De Rijksgelden voor de woningbouw waren “gefragmenteerd en incidenteel van aard”, oordeelde ook Robin Nieland van adviesbureau Brink onlangs. “Hoe goed bedoeld ook, dat leidt niet tot structureel en consistent beleid.”[…] “Incidenteel geld zorgt voor aandacht in de media, maar zijn woningbouwprojecten die zich kenmerken door lange doorlooptijden niet veel meer gebaat bij voorspelbaar overheidsbeleid en dus continuïteit?", vroeg de Brink-adviseur zich retorisch af.
Welke veelbelovende oplossingen kan Keijzer op haar actielijstje zetten? Cobouw zet er een aantal op een rij.
1. Realisatiestimulans
Elke nieuw gebouwde, betaalbare woning wordt bij oplevering beloond met een subsidie, ergens tussen de 2.500 tot 3.500 euro. Het geld is vrij besteedbaar voor gemeenten en geeft volgens de werkgroep een prikkel om de handen uit de mouwen te steken. Bouwprojecten die net niet financieel haalbaar zijn, kunnen een beslissend zetje krijgen. Tijd steken in het opstellen van pitchdocumenten om een subsidie binnen te slepen, zoals bij de woningbouwimpuls (wbi), hoeft niet. De impuls kan blijven bestaan voor de complexere projecten met grotere maatschappelijke meerwaarde en hoge publieke kosten.
Om de bouw van sociale huurwoningen (door corporaties en marktpartijen) aan te moedigen kan het Rijk een objectsubsidie per gebouwde sociale huurwoning van 25.000 euro uitreiken om de onrendabele top fors te verminderen. Het verlagen van de btw naar 9 procent kan ook.
2. Rijksgrondfaciliteit
Gemeenten bezitten niet veel bouwgrond meer nadat veel gemeenten zware verliezen op grond leden tijdens de kredietcrisis. Marktpartijen hebben veel meer land en dus invloed op woningbouwprojecten. Dat kan anders. Wat als het Rijk bouwgrage gemeenten helpt met het aankopen van grond? Een zogeheten Rijksgrondfaciliteit kan bijvoorbeeld 50 procent van de investering in grondposities van gemeenten financieren. Het Rijk kan als voorwaarde stellen dat 50 procent van de verkoopopbrengsten, na herbestemming en na aftrek van gemaakte kosten, weer afgedragen wordt aan het Rijk. Het Rijk deelt zo voor de helft mee in het verlies of de winst op die verkoop.
Zo’n grondbank hoeft niet heel veel te kosten. Met bijvoorbeeld een budget van jaarlijks 250 miljoen euro en uitgaande van 50.000 euro aan grondkosten kan een grondfaciliteit bijdragen aan de aankoop van grond voor jaarlijks 10.000 woningen. Voordeel is dat gemeenten eenvoudiger woningcorporaties (of marktpartijen) in staat kunnen stellen om betaalbaar te bouwen door grond beschikbaar te stellen tegen een gunstige prijs.
Een zogeheten Rijksgrondfaciliteit kan bijvoorbeeld 50 procent van de investering in grondposities van gemeenten financieren ”
3. Markt bouwt sociaal
Natuurlijk heeft Nederland woningcorporaties die sociale huurwoningen bouwen, maar waarom stimuleren we de bouw van sociale huurwoningen door marktpartijen niet wat meer? In landen als het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Singapore gebeurt dat meer dan in Nederland. In het Verenigd Koninkrijk wordt een relatief groot aandeel van betaalbare woningen zonder subsidie gebouwd door marktpartijen, ontdekte hoogleraar gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben.
Vaak gaat dat gepaard met de levering van bouwgrond voor een zachte prijs of gratis en soms ook met een bouwverplichting. In Singapore wordt een erfpachtconstructie gebruikt bij de uitgifte van grond, waardoor sociale koop haalbaar wordt. Volgens Van der Krabben kan deze constructie met name voor het middensegment van pas komen.
4. Planbatenheffing
Het merendeel van de grondexploitaties voor woningbouw sinds 2010 heeft een negatief saldo. Dat komt grotendeels omdat grond schaars en duur is geworden. Ontwikkelaars en grondspeculanten proberen strategisch de beste plekken in te nemen. Agrarische bedrijven die hun gewilde grond verkopen, lopen ondertussen binnen. Er lekt op die manier veel geld weg. Overheden moeten vanwege de hoge grondprijzen jaarlijks honderden miljoenen bijleggen om projecten van start te laten gaan, blijkt uit recent onderzoek van adviesbureau Brink.
Jaarlijks maakt grond waarop woningbouw plaatsvindt een waardesprong van 6 miljard euro. Vooral eigenaren van landbouwgrond en tussenhandelaren profiteren. Het publieke tekort bij gebiedsontwikkelingen als gevolg van hoge verwervingskosten van grond wordt geschat op 200 tot 700 miljoen euro, dat is 3 tot 12 procent van de waardestijging.
Met een planbatenheffing kan het grootste deel van de waardestijging afgeroomd worden. Het kabinet Schoof noemt de planbatenheffing expliciet als oplossing: de opbrengsten hiervan komen wat het kabinet betreft volledig ten gunste van de bereikbaarheid van de wijk en het bouwen van betaalbare huur- en koopwoningen.
Een planbatenheffing kan structureel bijdragen aan een stabielere woningmarkt, denkt de IBO-werkgroep. “Doordat gemeenten meer profiteren van een functiewijziging wordt de prikkel voor gemeenten om nieuwbouw te realiseren groter. Strategisch aankopen van grond is minder aantrekkelijk en geheimzinnigheid over potentiële locaties om speculatie te voorkomen minder nodig.” De te betalen planbatenheffing zal volgens de werkgroep verdisconteerd worden in de grondprijzen en de kans op winst met grondhandel wordt kleiner. Een gunstig bijeffect is dat lagere grondprijzen betekenen dat gemeenten gemakkelijker een grondpositie kunnen innemen in een later stadium van de planontwikkeling.
In dezelfde hoek van de planbatenheffing wordt door de werkgroep de beperking van de inbrengwaarde tot de gebruikswaarde bepleit. Zo kan een groter deel van de waardestijging van grond worden gebruikt voor het dekken van publieke investeringen. Een inbrengwaarde op basis van gebruikswaarde voorkomt dat het kostenverhaal wordt beperkt door een inbrengwaarde die is beïnvloed door onrealistische verwachtingen van projectontwikkelaars.
5. Grondbelasting
Grondeigenaren zitten soms te lang op hun handen, waardoor het te lang duurt voordat bouwprojecten daadwerkelijk van start gaan. Voor een kwart van de totale harde plancapaciteit geldt dit fenomeen volgens de werkgroep. Een belasting op grond waarop woningen kunnen worden gebouwd, maar waar de bouw nog niet is aangevangen, kan ontwikkelaars prikkelen om aan het werk te gaan. Zo’n grondbelasting ontmoedigt bovendien speculatie.
Met een grondbelasting zouden afwachtende grondeigenaren in beweging gebracht kunnen worden”
Vooral marktpartijen hebben soms een zetje nodig. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt dat marktpartijen in de door gemeenten geplande woningbouwgebieden veel grond in bezit hebben: 1.900 hectare. Uit het onderzoek blijkt ook dat er sprake is van een hoge marktconcentratie.
De tien grootste marktpartijen (op basis van grondeigendom op planlocaties) hebben verhoudingsgewijs veel grond in de gebieden waar huizen moeten komen: 18 procent van de grond op planlocaties is van hen.Met een grondbelasting zouden afwachtende grondeigenaren in beweging gebracht kunnen worden, is de verwachting van de interdepartementale werkgroep. Lastig is wel dat voor deze maatregel de wet- en regelgeving moet worden aangepast.
Er zijn meer manieren om ontwikkelaars te prikkelen. Als een projectontwikkelaar een slecht “track record” heeft, zou een gemeente soms een bouwvergunning kunnen weigeren, beveelt Erwin van der Krabben als optie aan. Zo doen ze dat volgens hem soms in het Verenigd Koninkrijk.
6. Luister naar de straat
De IBO-werkgroep lijkt niet zo enthousiast over het inperken van bezwaren bij woningbouwprojecten, waar de vorige minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een groot voorstander van was. Het aanpassen van de wet zorgt voor een “grote inperking van de rechtsbescherming van burgers en staat op gespannen voet met de initiatieven om de positie van burgers te versterken”. Zorg dat je inspraak beter regelt, voordat je tegenspraak afremt, lijkt het advies van de werkgroep.
Ook hier kan het Verenigd Koninkrijk als voorbeeld dienen. In dat land kunnen buurt- of straatbewoners zelfstandig met voorstellen komen voor woningbouwprojecten in de buurt of in de straat, zag Erwin van der Krabben. Indien minimaal tweederde van de bewoners voor stemt, is de lokale overheid verplicht een bouwvergunning te verlenen.
Het zogeheten “street votes”-principe vertoont volgens de hoogleraar overeenkomsten met het “straatje erbij” in Nederland. Daarmee wordt bedoeld dat het mogelijk moet zijn om op kleine schaal aan de rand van een stad of dorp woningen te bouwen in het landelijk gebied. Aan een straatje erbij hebben verschillende Nederlandse gemeenten behoefte. Het kabinet Schoof loopt er ook warm voor. De provincie Noord-Holland staat vanaf volgend jaar een straatje erbij toe.
Of Mona Keijzer de street votes en het straatje erbij op haar to do-lijst wil hebben is trouwens de vraag. De BBB zal een balans moeten vinden in de gewenste “maximale vrijheid om te bouwen” en het landbouwstandpunt van het verkiezingsprogramma. Daarin staat dat “nieuwe woningen in het buitengebied geen belemmeringen kunnen vormen voor omliggende agrarische bedrijven”. Bij de BBB gaat de boer voor de burger.
( Bron: Cobouw, 30 augustus)
Comments