Op plekken waar gemeenten nieuwe woningen willen realiseren, hebben marktpartijen een fors deel van de grond in handen.
Dat blijkt uit onderzoek van het Kadaster. Marktpartijen bezitten 28 procent van de grond in gebieden waar woningbouw is beoogd. Gemeenten bezitten nog meer grond in deze plangebieden: 42 procent. Van de gemeentelijke grond is echter ruim de helft (15 procentpunt) openbare ruimte, zoals wegen, water of groen. Corporaties hebben 9 procent van de grond op planlocaties in handen, waarvan 5 procentpunt nog niet is bebouwd.
Opdrachtgever van het onderzoek is het ministerie van Binnenlandse Zaken, dat met het onderzoek grip wil krijgen op de grondmarkt. Het onderzoek is onderdeel van het interdepartementaal beleidsonderzoek (IBO), dat beleidsopties voor het kabinet voor de komende jaren voorschotelt.
In totaal moeten er volgens Binnenlandse Zaken tot en met 2030 een kleine miljoen huizen (981.000) bijkomen. Gemeenten zien het grootste deel ervan het liefst binnen de bebouwde kom verrijzen en anders aan de rand ervan. In totaal 24.000 hectare heeft de gemeente hiervoor als planlocatie ingetekend. Volgens het Kadaster is ruim de helft (56 procent) van deze gebieden deels al bebouwd.
Kavels
Buiten de bebouwde kom hebben gemeenten ook plannen met woningbouw. Daar is relatief meer ruimte voor woningbouw. Op 7.800 hectare van de door de gemeente ingetekende 14.000 hectare (55 procent) is nog niet gebouwd.
Bijna de helft van de grond van marktpartijen op planlocaties is in handen van ontwikkelaars van nieuwbouwwoningen”
Marktpartijen hebben in de geplande woningbouwgebieden 1.900 hectare grond in bezit: het gaat meestal om aangekochte kavels of aangewezen herontwikkellocaties. Bijna driekwart (72 procent, 1.400 hectare) van de grond van marktpartijen op deze planlocaties is onbebouwd.
Het zijn vooral projectontwikkelaars die mikken op woningbouw, die grond op de planlocaties hebben. Vaak kopen ze grond van agrarische bedrijven. Bijna de helft van de grond van marktpartijen op planlocaties is in handen van ontwikkelaars van nieuwbouwwoningen. Behalve ontwikkelaars bezitten ook beleggers, grondbedrijven en oorspronkelijke (agrarische) bedrijven veel percelen.
Marktconcentratie
Het Kadaster ziet dat er op de grondmarkt sprake is van een hoge marktconcentratie. De tien grootste marktpartijen (op basis van grondeigendom op planlocaties) hebben verhoudingsgewijs veel grond in de gebieden waar huizen moeten komen: 18 procent van de grond op planlocaties is van hen. Buiten de planlocaties is hun gezamenlijke marktaandeel zelfs 55 procent.
Waarschijnlijk is de marktconcentratie van marktpartijen volgens het Kadaster nog hoger, omdat ontwikkelaars vaak in samenwerkingsverbanden met andere ontwikkelaars en andere partijen in grond investeren. Het Kadaster heeft echter geen beeld hoe vaak dit voorkomt.
Ook houdt het Kadaster er rekening mee dat een deel van de agrarische ondernemers optiecontracten heeft afgesloten met ontwikkelaars. In dat geval is de ontwikkelaar nog geen juridisch eigenaar van de grond, maar pas als er woningbouw komt. Pas als een ontwikkelaar juridisch eigenaar is, komt hij in het onroerendgoedregister.
De onbetwiste grootgrondbezitter onder de marktpartijen is projectontwikkelaar BPD, constateert het Kadaster. Het dochterbedrijf van Rabobank blijkt vooral buiten de plangebieden veel onbebouwde grond te hebben. Ruim een kwart van de veelal onbebouwde grond (meestal landbouwgrond) is in handen van het bedrijf.
Beleggers
Uit onderzoek van Cobouw en Follow the Money in 2022 bleek ook dat BPD veruit de grootste projectontwikkelaar is: met bijna tweeduizend hectare grondbezit in 165 gemeenten. Daarvan ligt 85 procent buitenstedelijk.
Dat onderzoek leerde ook dat de 22 grootste projectontwikkelaars gezamenlijk ten minste 6.000 hectare grond in handen hebben. Bij elkaar bezitten ze een gebied ter grootte van Amersfoort, goed voor de bouw van zo’n 150.000 huizen.
Het grondbezit van beleggers op de onderzochte projectlocaties is relatief klein, luidt de uitkomst van het huidige onderzoek door het Kadaster. Ze bezitten enkele procenten van de grond. Het Kadaster zag dat onder meer (levens)verzekeraar Reaal (SRLEV), vermogensbeheerder Bouwinvest, golfbaanexploitant Burggolf Investments en de vastgoedtak van de NS grond in handen te hebben in de gebieden waar gemeenten graag woningen willen bouwen. Van Bouwinvest en NS Vastgoed is bekend dat ze investeren in woningbouw.
Voormalig militair vliegveld Valkenburg is volgens het Kadaster een kansrijke locatie net buiten Katwijk. De woonwijk Valkenhorst is al deels in ontwikkeling. Te zien is dat marktpartijen vooral aan de randen van de uitleglocatie posities in bezit hebben. Ontwikkelaar BPD heeft zowel eigen grond als ontwikkelrechten van het Rijksvastgoedbedrijf overgekocht.
Top 10
Het is niet zo dat marktpartijen al hun geld hebben gezet op aanwezigheid in de plangebieden. Buiten de geplande woningbouwgebieden hebben ze veel meer grond liggen: bijna 6.400 hectare. Het grootste deel (97 procent) hiervan is onbebouwd.
Buiten de planlocaties ziet het Kadaster een kleine groep marktpartijen met veel grond. 'De top 10 van marktpartijen die huizen ontwikkelen en verkopen, heeft bijna de helft van de grond buiten de plangebieden in eigendom.' Dit loopt op naar 67 procent bij de top 25 van marktpartijen en 81 procent bij de top 50. 'Met andere woorden: een beperkt aantal partijen beschikt over een aanzienlijk deel van de grondvoorraad buiten de plangebieden.'
Veel lagere overheden willen zich niet in de kaart laten kijken”
De onderzoekers van het Kadaster kregen niet helemaal een vinger achter het totale grondbezit van marktpartijen. Acht van de twaalf provincies verleenden medewerking aan het onderzoek, de andere wilden of konden geen gegevens aanleveren. Het Kadaster houdt er rekening mee dat het grondbezit van ontwikkelaars in de plangebieden mogelijk hoger is dan gemeten, omdat gemeenten die deelnamen niet altijd heel nauwkeurig hun plangebieden intekenden.
Bij eerder onderzoek van Cobouw en Follow the Money naar grondposities bleek bovendien dat veel lagere overheden zich niet in de kaart willen laten kijken, omdat ze huiverig zijn dat ontwikkelaars en grondspeculanten strategische locaties gaan aankopen. Uit recent onderzoek van Brink blijkt dat een vrije grondmarkt tot speculatie en prijsopdrijving kan leiden, waardoor betaalbare woningbouw moeilijker wordt.
Marktmacht
De plangebieden die het Kadaster van de acht deelnemende provincies voor dit onderzoek kreeg aangereikt, tellen bijna 300.000 percelen, met een totale oppervlakte van 29.000 hectare. Als alle grond binnen deze planlocaties beschikbaar zou zijn voor woningbouw, dan zijn er, uitgaande van een dichtheid van dertig woningen per hectare, bijna 900.000 woningen neer te zetten.
Het onderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse zaken volgt op een rapport van de Autoriteit Consument en Markt (ACM). De kartelwaakhond constateerde vorig jaar dat in ruim de helft van de gemeenten de bouw van nieuwe koopwoningen in handen van een beperkt aantal projectontwikkelaars. Vooral in middelgrote gemeenten hebben ze vaak een "stevige vinger in de pap".
In acht onderzochte provincies zijn bijna 900.000 woningen neer te zetten”
De 'stevige marktaandelen' van ontwikkelaars in vooral middelgrote gemeenten kunnen volgens toezichthouder ACM een indicatie zijn van lokale marktmacht. Die invloed op de markt kan leiden tot hogere huizenprijzen, aanbod dat niet aansluit bij de vraag en te weinig aanbod in verhouding tot de vraag. 'De ACM vindt het belangrijk dat er voldoende concurrentie plaatsvindt bij de bouw van nieuwbouwhuizen. Dat voorkomt schade voor consumenten.'
Opknippen
Gezamenlijk heeft de top 10 van grootste ontwikkelaars 19 procent van de markt voor koopwoningen in handen, constateerde de ACM. De toezichthouder zou graag meer transparantie zien op de grondmarkt. Ook het opknippen en faseren van grootschalige woningbouwlocaties, en meer ruimte geven voor kleinere bouwlocaties zodat kleinere ontwikkelaars en bouwers beter toegang krijgen tot de markt, is een denkrichting.
Het nieuwe kabinet wil dat er meer grond beschikbaar komt voor woningbouw.
Het kabinet Schoof lijkt ook voornemens het grondbeleid aan te passen. Lokale overheden krijgen meer autonomie en kunnen ontwikkelaars die niet opschieten achter de broek zitten met een grondbelasting. Ook komen er mogelijkheden voor een gemaximeerde planbatenheffing of een vergelijkbaar systeem, blijkt uit het hoofdlijnenakkoord.
( Bron: o.a. Cobouw 22 augustus)
Kommentare